DinGeo — i hele Danmark
Villaens samlede vurdering 21.046.000 kr repræsenterer et gennemsnit af fem ud af seks forskellige computerberegnede ejendomsvurderinger på Heslehøj Alle 4.
Der er dårlig overensstemmelse mellem de fem udvalgte vurderinger med en standardafvigelse på hele 41 procent af middelværdien. Det tyder på at Heslehøj Alle 4, 2900 Hellerup er en bolig hvor det er svært at bruge computerberegnede ejendomsvurderinger. Tjek de enkelte individuelle vurderinger nedenfor.
En statistisk iterativ Z-score analyse af alle seks vurderinger viser at én vurdering: udbudspriser i postnummer er en outlier (markeret ), d.v.s en værdi der ligger så langt fra de andre vurderinger, at den ikke kan betragtes som værende repræsentativ. De resterende fem vurderinger (markeret ) er statistik set i overensstemmelse med hinanden.
En realistisk ejendomsvurdering af villaen på Heslehøj Alle 4 ligger sandsynligvis i intervallet fra 10,6 mio. kr (Den offentlige ejendomsvurdering) til 32,5 mio. kr (Realkreditrådets kvadratmeterpriser).
Computerberegnede ejendomsvurderinger er statistiske og tekniske skøn og kan derfor afvige markant i virkeligheden. Det er derfor vigtigt, at du får en præcis og professionel vurdering af en ejendomsmægler. Ejer du villaen på Heslehøj Alle 4 bør du derfor få en uforpligtende og gratis vurdering af den lokale Nybolig-mægler med indgående kendskab til Hellerup
Dingestimat
Seneste Salgspris
Nedenfor gennemgås information om de seks uafhængige computerberegnede ejendomsvurderinger af villaen på Heslehøj Alle 4, der ligger til grund for vores dingestimat på 21.046.000 kr.
Husk at computerberegnede ejendomsvurderinger kan afvige markant fra den sande markedsværdi. Læs mere om DinGeo ejendomsvurderinger her »
Geomatics Analytical Valuation modellen (AVM) er et professionelt værktøj som bl.a. flere danske banker bruger til boligprisvurdering. Den vægtede AVM pris er baseret på mere end 200 variable og modellen rammer statistisk set tæt på handelspris. Videnscentret Bolius har udpeget AVM, som Danmarks mest præcise computerberegnede ejendomsvurdering. Læs mere her »
AVM er bedst-i-test og vurderingen 15,98 mio. kr. er derfor vores bedste bud på en individuel computerberegnet ejendomsvurdering. En historisk analyse af adressens AVM vurderinger indikerer, at villaen har haft en positiv udvikling, med en vurdering, der over de sidste godt 4 år er vokset gennemsnitlig 133.869 kr. månedligt.
Vurderingsstyrelsens har i september 2023 offentliggjort den foreløbige ejendomsvurdering for Heslehøj Alle 4, 2900 Hellerup (for 2022). Vurderingsstyrelsen anslår her, at ejendomsværdien er: 18.778.000 kr. og grunden er vurderet til 11.341.000 kr. Boligskatten for 2024 vil blive beregnet ud fra disse vurderinger - Vi har samlet mere information om villaens boligskatter her ». Find mere information om Vurderingsstyrelsens vurdering af Heslehøj Alle 4, 2900 Hellerup på Vurderingsportalen ».
IT systemet bag Vurderingsstyrelsen computerberegnede vurderinger har kostet mere end fire milliarder kroner at udvikle. Ikke desto mindre er det en god ide at forholde sig kritisk til de nye vurderinger, på samme måde som de andre uafhængige vurderinger vist på denne side.Boliga er Danmarks største uafhængige boligside, der igennem 15+ år har kæmpet for mere gennemsigtighed på det danske boligmarked og tilgængeliggørelse af flere typer informationer. I den forbindelse har Boliga bl.a. udviklet en vurderingrapport.
Vi viser værdien fra Boliga Vurderingsrapport. Du kan finde en detaljeret vurderingsrapport med alle beregningerne her her »Nordea udregner og udstiller BoligSkøn på de fleste danske ejerboliger. Du kan opdatere Nordea boligskøn ved at skrue på forskellige håndtag for beliggenhed, stand, energiniveau og herlighedsværdi her »
På grund af fejl og mangler er ejendomsvurderingerne midlertidig suspenderet og den sidste vurdering fra 2011 er stadig gældende.
Den p.t. gældende offentlige ejendomsvurdering af villaen på Heslehøj Alle 4 i Hellerup er 10.600.000 kr (år 2022). Grunden på 1.970 m2 er vurderet til 5.517.100 kr. Det betyder at boligejer betaler en årlig ejendomsværdiskat på 117.700 kr og en grundskyld på 0 kr.
Et nyt offentligt vurderingssystem er under opbygning og nye vurderinger vil løbende blive offentliggjort frem mod 2024, hvor systemet ifølge den seneste plan skal stå klart. Heslehøj Alle 4, 2900 Hellerup er en af de indtil videre 50.000 boliger, med en ny offentlig ejendomsvurdering - se ovenfor.
Kvadratmeterpriser og medhørende prisvurderinger er baseret på Realkreditrådets gennemsnitlige kvadratmeterpriser for realiserede handler, se her » . Der kan mangle data, hvis der i et givent område og kvartal er få eller ingen handler.
Der kan udregnes en simpel ejendomsvurdering baseret på Realkreditrådets (Finans Danmark) autoritative statistikker for bolighandel i Danmark - se alle data på Boliga ». Nedenfor (Figur 1) er vist realiserede frie ejendomshandler for Parcel-/rækkehuse i postnummer 2900 Hellerup i perioden fra 1992 frem til og med fjerde kvartal 2023.
Figur 1.Gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 2900 Hellerup ( - blå cirkler; venstre y-akse). De røde søjler (højre y-akse) viser antallet af solgte boliger, d.v.s. datagrundlaget for de beregnede m2-priser.
Den mest recente kvadratmeterpris (fjerde kvartal 2023) er 54.291 kr/m2. Kvadratmeterprisen er baseret på 46 frie handler af Parcel-/rækkehuse. Prisen repræsenterer den gennemsnitlige salgspris for alle de 46 boligsalg og normaliseret i forhold til de solgte boligers vægtede arealer (det vægtede areal tager delvist højde for blandt andet kælder- og loftsarealer samt udhuse, garager og så videre bruger).
Villaen på Heslehøj Alle 4, 2900 Hellerup har et vægtet areal på 599 m². Hvis Heslehøj Alle 4, 2900 Hellerup er en gennemsnitlig bolig i postnummeret vil en forventet salgspris derfor være
Estimeret pris = 599 m2 x 54,291 kr/m2 = 32.520.309 kr
Baseret på tidligere salg af Heslehøj Alle 4, 2900 Hellerup kan vi tage højde for boligens styrker/svagheder i forhold til en gennemsnitlig Villa i 2900 Hellerup. Den salgsjusterede ejendomsvurdering er baseret på antagelsen, at boligen siden det seneste salg i andet kvartal 2014 har fulgt områdets gennemsnitspriser.
Villaen på Heslehøj Alle 4, 2900 Hellerup er solgt syv gange siden 1992. Det seneste registrerede salg var den 27. juni 2014, hvor boligen blev solgt ved Alm. frit salg, og med en salgspris på 17.000.000 kr.
| Salgsdato | Handelsform | Pris, kr |
|---|---|---|
| 27. juni 2014 | Alm. frit salg | 17.000.000 |
| 8. marts 2004 | Alm. frit salg | 7.500.000 |
| 19. december 2001 | Alm. frit salg | 6.400.000 |
| 17. april 2001 | Alm. frit salg | 5.800.000 |
| 28. december 2000 | Alm. frit salg | 5.800.000 |
| 13. marts 1997 | Alm. frit salg | 4.350.000 |
| 7. april 1995 | Alm. frit salg | 3.108.000 |
Salgsprisen for de syv sidste salg er vist med røde stjerner på nedenstående graf (Figur 2). De blå punkter er den omregnede handelspris baseret på gennemsnitlige kvadratmeterpriser (og vægtet boligareal på 599 m²). De røde punkter og den røde kurve er den omregnede handelspris justeret ift seneste salg.
Figur 2. Salgspris for Heslehøj Alle 4 ( rød stjerne). De gennemsnitlige m2-priser for Parcel-/rækkehuse i postnummer 2900 Hellerup (se også Figur 1) er omregnet til handelspriser på adressen ved at gange med boligens vægtede areal 599 m2 ( blå punkter). Den røde kurve er m2 handelspriserne parallelforskudt, således at kurven falder sammen med salgsprisen på sidste frie salg i andet kvartal 2014 (røde punkter ). Kurvens seneste punkt (x: fjerde kvartal 2023, y: 27.350.629 kr.) repræsenterer den salgsjusterede ejendomdomsvurdering
Det seneste salg på Heslehøj Alle 4, 2900 Hellerup var i andet kvartal 2014. Salgsprisen 17.000.000 kr. var 16 procent lavere end områdets daværende gennemsnitlige priser. Den justerede prisvurdering er udregnet under antagelsen at boligen stadig har en værdi, der 16 procent lavere end områdets gennemsnitspriser, d.v.s.
Estimeret pris = 599 m2 x 54,291 kr/m2 x 0.84 = 27.350.629 kr
Udbudspriser på omkringliggende villaer i 2900 Hellerup kan give et godt fingerpeg ift. en ejendomsvurdering af Heslehøj Alle 4. Der er p.t. 76 villaer til salg i postnummeret og du kan se fordelingen af udbudspriserne på Figur 3 (nedenfor) omregnet til kvadratmeterpriser.
Figur 3. Histogram med udbudspriser (omregnet til kvadratmeterpriser) for de 76 villaer, der p.t. er til salg i 2900 Hellerup.
Hvis Heslehøj Alle 4, 2900 Hellerup svarer til gennmsnits-villaer i postnummeret vil en forventet udbudspris være
Estimeret pris = 599 m2 x 76,659 kr/m2 x 0.95 = 43.622.803 kr